פורסם 8 ביוני 2026
מס רכישה דירה הוא המס שמשלמים הקונים לרשות המסים על רכישת נכס, והוא מחושב במדרגות לפי שווי העסקה. על דירה יחידה יש פטור על חלק השווי הראשון, כ-1.98 מיליון שקל, ואחריו 3.5% ו-5%. על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון, ו-10% מעל כ-6 מיליון שקל. בפועל הפער בין השניים יכול להגיע למאות אלפי שקלים על אותה דירה בדיוק. המדרגות מתעדכנות מדי שנה, ולכן כדאי לאמת את הסכומים המדויקים לפני החתימה.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו
מס רכישה הוא מס שמוטל על הצד הקונה בעסקת מקרקעין, בשונה ממס שבח שמוטל על המוכר. הוא מחושב כאחוז משווי העסקה, בשיטת מדרגות: כל חלק מהשווי מחויב בשיעור אחר, ולא כל הסכום לפי שיעור אחד. אפשר לקרוא הרחבה על הרקע החוקי של המס בערך על מס רכישה בוויקיפדיה.
כדאי לקרוא גם: קניות אונליין מחול: מכס, מעמ, משלוחים והחזרות המדריך המלא · חוזה שכירות דירה: סעיפים חיוניים וביטחונות · מס שבח מקרקעין: איך מחשבים אותו וכמה משלמים בפועל
השאלה שקובעת את גובה המס היא פשוטה לכאורה: האם זו הדירה היחידה של הרוכשים, או דירה נוספת. התשובה לשאלה הזו היא ההבדל בין אפס שקלים למאה אלף שקלים ויותר.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
הסכומים בטבלה מעוגלים ומשמשים להערכה. המדרגות מתעדכנות מדי שנה ב-16 בינואר לפי שיעור עליית מדד מחירי הדירות, ולכן לפני חתימה כדאי לבדוק את הטבלה העדכנית באתר רשות המסים.
| חלק השווי (בשקלים) | שיעור המס |
|---|---|
| עד כ-1,980,000 | 0% |
| מכ-1,980,000 עד כ-2,350,000 | 3.5% |
| מכ-2,350,000 עד כ-6,050,000 | 5% |
| מכ-6,050,000 עד כ-20,200,000 | 8% |
| מעל כ-20,200,000 | 10% |
תנאי סף: המדרגות האלה חלות רק על מי שרוכש דירת מגורים והיא דירתו היחידה, ורק על יחידים תושבי ישראל. חברה שרוכשת דירה לא תיהנה מהן.
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת או להשקעה
מי שכבר מחזיק בדירה נכנס למסלול אחר לגמרי, בלי מדרגת פטור:
| חלק השווי (בשקלים) | שיעור המס |
|---|---|
| עד כ-6,050,000 | 8% |
| מעל כ-6,050,000 | 10% |
אותם שיעורים חלים גם על תושבי חוץ שרוכשים דירה בישראל. על רכישת קרקע, מגרש או נכס מסחרי השיעור הרגיל עומד על 6%.
דוגמאות חישוב: 1.5, 2.5 ו-4 מיליון שקל
שלוש דוגמאות שממחישות את הפער. החישובים מבוססים על המדרגות המעוגלות שלמעלה, והתוצאה בפועל עשויה לנוע בכמה מאות שקלים לכאן או לכאן בהתאם לעדכון השנתי.
| שווי הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת | הפער |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | כ-120,000 ₪ | כ-120,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | כ-20,500 ₪ | כ-200,000 ₪ | כ-179,500 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | כ-95,500 ₪ | כ-320,000 ₪ | כ-224,500 ₪ |
איך התקבל החישוב של 2.5 מיליון שקל לדירה יחידה: אפס על החלק הראשון עד כ-1.98 מיליון, 3.5% על הפלח שבין 1.98 ל-2.35 מיליון (כ-12,900 שקל), ו-5% על היתרה עד 2.5 מיליון (כ-7,600 שקל). סך הכול כ-20,500 שקל.
מי נחשב בעלים של דירה יחידה
כאן נופלים הכי הרבה רוכשים, ובדרך כלל בתום לב. כמה כללים שכדאי להכיר:
- התא המשפחתי נספר כיחידה אחת. בני זוג וילדים עד גיל 18 נחשבים לרוכש אחד, כך שדירה על שם אחד מבני הזוג משפיעה על שניהם.
- חלקים קטנים לא תמיד סופרים. החזקה של עד שליש בדירה אחרת, או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, לרוב אינה שוללת את מעמד הדירה היחידה.
- דירה חליפית. מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה יכול לשמור על מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הקודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק. תקופות אלה שונו בעבר בהוראות שעה, ולכן חשוב לבדוק מה תקף במועד העסקה.
- קבוצות רכישה ודירות על הנייר. מועד האירוע לצורכי מס והמועדים למכירת הדירה הקודמת נקבעים אחרת, ולא תמיד לפי מועד קבלת המפתח.
הנחות לעולים חדשים, נכים ומשפחות שכולות
עולים חדשים
עולים זכאים לשיעורי מס מופחתים, בסדר גודל של 0.5% על חלק השווי הראשון (כ-2 מיליון שקל) ו-5% על היתרה. ההטבה רלוונטית בחלון זמן שמתחיל עוד לפני מועד העלייה ונמשך מספר שנים אחריה. הכללים צומצמו בשנים האחרונות והוגבלו לדירת מגורים שמשמשת למגורי העולה, ולכן חובה לבדוק את הנוסח העדכני ולא להסתמך על מה שהיה נכון לפני כמה שנים.
נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות
הזכאים משלמים 0.5% על חלק השווי עד תקרה שמתעדכנת (סדר גודל של כ-2.5 מיליון שקל), ועל היתרה חלות המדרגות הרגילות. ההטבה ניתנת פעמיים בחיים, מותנית בכך שהדירה נרכשת למגורי הזכאי או משפחתו, ודורשת אישורים מהמוסד המתאים. כדאי להתחיל לאסוף את המסמכים לפני החתימה ולא אחריה.
שווה לבדוק גם מה עדיף: לעיתים מדרגות דירה יחידה רגילות מיטיבות יותר מההטבה, במיוחד בדירות בשווי נמוך יחסית. אפשר לבחור את המסלול המשתלם, אבל רק אם עושים את החישוב מראש.
דיווח ותשלום: איך לא ליפול בטעויות
הדיווח לרשות המסים מוגש בדרך כלל בתוך 30 יום ממועד העסקה, והתשלום מבוצע בתוך 60 יום. איחור גורר ריבית והצמדה, ולעיתים גם קנס. הטעויות הנפוצות שראיתי חוזרות על עצמן:
- הצהרה שגויה על מעמד הדירה. הצהרה על דירה יחידה כשקיימת החזקה בנכס אחר תתגלה כמעט תמיד בהצלבת נתונים, ותסתיים בשומה מתוקנת עם הפרשי הצמדה.
- שכחת רכיבים בשווי העסקה. שדרוגים מקבלן, מחסן, חניה ולעיתים גם הוצאות שהקונה נטל על עצמו נכללים בשווי לצורכי מס.
- אי הגשת בקשה להחזר. מי ששילם 8% ומכר את הדירה הישנה בתוך המועד זכאי להחזר, אך ההחזר אינו אוטומטי ויש להגיש בקשה.
- הסתמכות על מחשבון בלבד. מחשבון מס רכישה הוא כלי הערכה טוב לתכנון תקציב, לא תחליף לבדיקה של עורך דין מקרקעין במקרים מורכבים.
- התעלמות מהעדכון השנתי. דירה שנחתמת בינואר יכולה ליפול על מדרגות שונות מדירה שנחתמה בדצמבר.
בסופו של דבר זו אותה משמעת שנדרשת בכל הוצאה גדולה: לקרוא את האותיות הקטנות ולחשב את העלות הכוללת מראש, בדיוק כמו בחישוב מכס ומע"מ בקניות אונליין מחו"ל, רק בסדר גודל אחר לגמרי.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה?
על חלק השווי עד כ-1.98 מיליון שקל לא משלמים מס כלל. מעל זה נכנסות מדרגות של 3.5% ו-5%, כך שדירה ראשונה ב-2.5 מיליון שקל תחויב בכ-20,500 שקל, ודירה ב-4 מיליון שקל בכ-95,500 שקל.
האם משלמים מס רכישה על דירה שהתקבלה בירושה או במתנה?
העברה בירושה אינה חייבת במס רכישה. העברה במתנה בין קרובים חייבת במס מופחת, בשיעור של שליש מהמס הרגיל שהיה חל על העסקה. בשני המקרים יש חובת דיווח לרשות המסים גם כשלא משולם מס.
כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה כדי לשמור על מדרגות דירה יחידה?
החוק קובע חלון זמן מוגדר ממועד רכישת הדירה החדשה, ובדירה מקבלן הספירה מתחילה במועד מסירה. התקופות שונו בעבר בהוראות שעה, ולכן חשוב לבדוק מה חל על מועד העסקה הספציפי ולא להסתמך על פרסום ישן.
אפשר לקבל החזר מס רכישה?
כן, במקרים של תשלום ביתר, ביטול עסקה, או מכירת הדירה הקודמת בתוך המועד הקבוע. ההחזר מחייב הגשת בקשה מנומקת בצירוף מסמכים, והכסף מוחזר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
מי משלם את מס הרכישה, הקונה או המוכר?
הקונה בלבד. המוכר מתמודד עם מס שבח, שהוא מס נפרד לחלוטין עם כללי פטור משלו. חשוב לא לבלבל ביניהם בעת תכנון תקציב העסקה.
לסיכום
מס רכישה על דירה הוא אחד הסעיפים הגדולים בעסקה, והוא נקבע כמעט כולו על ידי שאלה אחת: דירה יחידה או דירה נוספת. כדאי לחשב את המס לפי המדרגות העדכניות עוד לפני שמגישים הצעה, לוודא מה המעמד האמיתי של התא המשפחתי, לבדוק זכאות להטבה ולעמוד בלוחות הזמנים לדיווח ולתשלום. חישוב של חצי שעה מראש חוסך הפתעות של עשרות אלפי שקלים אחרי החתימה.
עורכת צרכנות, Usable
מאיה רוזן עורכת את Usable. היא התחילה כקניינית ברשת קמעונאית, ומאז היא לא מסוגלת לקנות מוצר בלי להשוות שלוש חלופות ולקרוא את האותיות הקטנות. ב-Usable היא עושה את זה בשבילכם: מה שווה, מה לא, ומה לבדוק לפני שמשלמים.
